北京二手房降温？

近期，北京二手房市场重回降温通道。资料显示，2018年6-7月，全市二手房交易量连续两个月出现下跌。从年初的低位企稳到3月的逐步回升，再到5月的成交量高峰，结合6、7月成交量数据来看，目前北京二手房交易市场又重新趋向平稳。业内人士分析认为，自去年“3·17”新政出台后，北京二手房市场一度降温，在今年上半年又呈现出触底回升的趋势。不过参照当下状况来看，市场回稳将成为接下来二手房市场的主要内容。

6、7月网签量两连跌

酷暑天气在近几日火力全开，不过显然北京二手房交易没有延续到此份持久的热度，7月北京二手房市场呈现降温态势。数据显示，2018年7月北京全市二手住宅共网签14826套，环比下降6.3%。

而根据链家实时成交数据，7月二手房成交环比继续下降，降幅达12%，成交绝对水平是2018年来除2月外最低值，但好于2017年末水平。

我爱我家市场研究院数据显示，从房价表现上，在6月二手房成交均价环比下降2.5%的基础上，7月成交均价由降转升，环比小幅上涨1.3%，仍低于5月价格。3月来，北京二手房价有涨有跌，小范围内来回波动，整体走势相对平稳。

但值得注意的是，自5月创下去年“3·17”新政以来的单月新高后，6、7月北京二手房网签量已经两连跌。实际上，北京二手房市场成交状况在6月已经显露回调信号。从6月网签数据来看，彼时全市网签量15827套，环比减少12.5%，是2017年6月以来最大降幅的月份（受春节假期影响，2018年2月除外），成交绝对水平降至2018年3月之下。

网签数据的下滑趋势，从中介门店经纪人的工作状态中便可见一斑。北京商报记者走访多家中介门店了解到，6月以来，经纪人们带看客户量以及签约量较2018年前5个月已然有所降低。

朝阳区双桥附近一中介门店经纪人表示：“5月那一阵，电话咨询、预约看房以及正式签单的客户不断，有时候还要加班加点带客户看房。而到了6、7月，二手房卖家、买家数量减少，买家有等待降价再置业的考虑，卖家则等待房价上涨出手房源，门店比以往冷清不少！”

“不过现阶段二手房房价企稳，在资金充足的情况下，未来一段时间可以说是着手换房的好机会。”上述经纪人对北京商报记者如是表示。

供需增长略显乏力

有业内人士分析认为，二手房成交量两月连跌背后，反映出北京二手房市场供需增长乏力的现状。

“由于需求在前期集中释放，年中市场已显现疲态。”贝壳研究院院长杨现领进一步表示，6、7月市场成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响，3-5月市场成交量明显持续增长，这在一定程度上透支了后市需求，近两月新增需求降至2018年以来低位。此外，4月以来新增房源量持续下滑，绝对水平降至2017年以来的历史低位，新增房源的低迷导致房源紧俏度上升，从而影响市场成交，而成交的下行难以支撑均价的大幅上涨。

在思源地产首席分析师郭毅看来，北京6-7月二手房成交量的下跌是相对合理的。

“从二手房成交量两连跌趋势来看，北京二手房市场或者说北京楼市基本已处在一个整体成交相对稳定的状态，可以说在一定程度上回归到‘房住不炒’的住房需求本源。”

郭毅分析认为，此前北京二手房成交量在5月出现快速上升且相对水平较高，有学区房比较集中在5月过户的影响因素在内。郭毅表示，在入学的重要时间节点产生的二手房交易，每年大概保持在两三千套左右的水平，不过该部分交易量并非正常的市场需求。而从真实的市场需求来看，目前北京二手房每月交易量基本处于1.4万-1.5万套的水平。加之北京二套房首付比例最高已提至八成，较高的支付门槛挡住了大量二手房购房客群。

由此，在摒弃了部分如学区房投资以及其他投机需求后，从真实的居住需求来看，北京二手房近两月的成交量，其实都可以理解为稳定在一个相对合理的数据上。

此外，就6-7月二手房交易价格的变动情况，我爱我家集团研究院院长胡景晖表达了他的观点。胡景晖分析表示，4、5月的市场升温曾一度结束了北京二手房价连续超一年的下跌趋势，但形成这波行情的需求以刚性需求、自住需求为主，投资投机属性低，加上调控政策从未松动，所以房价虽然止跌转升但幅度不大，6、7月交易量下滑之后房价又进入了有涨有跌的小幅波动状态，整体则保持稳定。

二手房市场行情趋稳或向好

在当下二手房成交量下行、成交价格时有波动的情况下，多方专家及机构对接下来二手房市场行情展开预测。虽然具体内容小有差异，但几乎都释放出趋稳或向好的信号。

贝壳研究院报告显示，当前北京市房地产调控持续高压态势，且无宽松迹象；供需增长依旧低迷；新房的分流因素亦将持续存在。预计8月市场表现与7月相当，难有大的起色。同时在信贷趋紧、“认房认贷”不放松换房难度大、新房持续分流的因素综合作用下，预计下半年二手房市场热度将低于上半年，成交量减少、价格趋稳。

郭毅表示，从市场的整体活跃度上来讲，北京二手房交易市场将处在一个缓慢复苏和稳定的状态。郭毅认为，二手房市场的很大一部分需求客群涉及房屋的“连环交易”，即卖了旧的、另买新的。而对于流转的房子，新房及其他二手房皆有可能。目前北京二手房成交量整体保持在1.5万套上下的规模，预计未来一段时间内，上述连环交易将会给二手房市场输送新的需求。

胡景晖则对北京二手房市场下半年的行情持看好态度。胡景晖分析表示，经过一年多的强力调控，投资投机需求在北京楼市基本已被彻底遏制，即使是对于首套及刚需购房者，利率的提升、信贷的收紧也对其造成了一定冲击。不过北京人口众多，即使没有投资投机需求，首次置业需求、改善需求的规模也十分可观。自住需求支撑下，上半年北京二手房市场走出了去年下半年的低谷，但同时也注定今年北京楼市难以出现大幅上涨，稳中有升会是主旋律。

“虽然6、7月市场交易量略有下降，但今年市场交易量较去年增长的整体趋势不会改变，北京去年二手房交易量为13.6万套，不出意外今年应该能够超过18万套，在上半年成交不到8万套的情况下，下半年市场有望再攀年内新高，9月、11月的可能性很大。”胡景晖如是补充道。

北京商报记者 崔启斌 荣蕾/文

代小杰/制图